Ai “cầm cái” ban quản trị nhà chung cư?

Trong dự thảo sửa đổi thông tư 02/2016/TT – Bộ Xây dựng đưa ra quy định mới, sẽ có thêm một thành phần tham gia ban quản trị nhà chung cư đó là đại diện UBND Phường.
>>Bộ Xây dựng bác đề xuất lập Ban quản trị nhà chung cư kiểu mới
>>Ban quản trị chung cư nên có con dấu riêng?
>>Nhiều phần tử xấu “đột nhập” vào Ban quản trị chung cư để trục lợi

Như vậy, nếu Dự thảo sửa đổi của Thông tư 02/2016 được thông qua, thành phần ban quản trị sẽ bao gồm: Cư dân, chủ đầu tư, đại diện UBND phường. 

Ai “cầm cái” ban quản trị nhà chung cư? - 1

Nhiều chung cư có ban quản trị nhưng lại phát sinh tranh chấp giữa cư dân với ban này

Việc xuất hiện đại diện chính quyền trong ban quản trị đang được kỳ vọng sẽ làm giảm mâu thuẫn giữa cư dân, ban quản trị, chủ đầu tư. Tuy nhiên, vấn đề còn lại là cần cân nhắc cơ chế ba bên này ai sẽ là người quyết định cuối cùng.

Hai nguyên nhân tranh chấp, mâu thuẫn chính

Có thể thấy, hiểu biết pháp luật là một trong những nguyên nhân cơ bản phát sinh nhiều tranh chấp của ban quản trị, cụ thể những thành viên tham gia ban quản trị có xu hướng hiểu sai hoặc không đầy đủ về quyền và nghĩa vụ của ban quản trị.

Họ có xu hướng cho rằng, ban quản trị có chức năng đấu tranh đòi quyền lợi cho người dân ở chung cư, thậm chí có trường hợp, tham gia tổ chức tranh chấp tập thể về quyền sử dụng các tiện tích trong tòa nhà mà chưa biết rõ là thuộc sở hữu chung hay sở hữu riêng của tổ chức khác. Nhiều trường hợp họ cho rằng, phần diện tích đất công cộng trong khuôn viên chung cư cũng thuộc diện tích của ban quản trị quản lý.

Các tranh chấp hình thành từ ban quản trị thông thường có thể phân loại như sau:

Thứ nhất là tranh chấp giữa ban quản trị với chủ đầu tư về các quyền lợi trái ngược nhau. Thực tế, các quy định của pháp luật về nhà ở trước đây giao cho chủ đầu tư các quyền liên quan đến việc quản lý các quỹ bảo trì và tiện ích chung. Do vậy, vì mục tiêu lợi nhuận, các chủ đầu tư thông thường không tuân thủ các quy định về việc thành lập ban quản trị và tận dụng việc sử dụng tiện ích chung cũng như nắm giữ quỹ bảo trì cho những mục đích riêng của mình.

Chẳng hạn như, việc kéo dài thời hạn quản lý tài sản của người dân (phần diện tích chung), quỹ bảo trì 2% với số tiền lên tới vài chục tỷ, thậm chí cả trăm tỷ sẽ là những khoản lợi ích không nhỏ mà các chủ đầu tư thường hay nhắm đến.

Chúng ta có thể nhận thấy với hàng chục tỉ quỹ bảo trì gửi ngân hàng, thì sẽ phát sinh khoản lãi không hề nhỏ; chưa kể một số trường hợp, quỹ bảo trì bị chi tiêu vào những mục đích khác với khái niệm bảo trì… hoặc nhiều trường hợp chung cư ở các vị trí thuận lợi sẽ được chủ đầu tư tận dụng cho thuê các biển quảng cáo mang về các khoản thu không nhỏ.

Rõ ràng, cơ chế buộc các chủ đầu tư thành lập ban quản trị chưa thể đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật vì thiếu chế tài nên chủ đầu tư vẫn trì hoãn việc thành lập ban quản trị là một thực tế.

Thứ hai là các tranh chấp phát sinh giữa nội bộ người dân chung cư với thành viên ban quản trị. Trong nhiều trường hợp thành viên ban quản trị chưa có kiến thức về tài chính hoặc quản lý và chi tiêu quỹ bào trì hoặc nguồn thu của ban quản trị mà không đảm bảo các nguyên tắc về tính minh bạch và được đa số người dân đồng thuận.

Nguy cơ này có thể dẫn đến việc lạm dụng quỹ chung của dân cư và rất có thể trở thành hành vi chiếm đoạt tài sản của tập thể. Điều này cũng có thể dẫn tới các hậu quả nghiêm trọng nếu họ phải đối mặt với các vụ án hình sự liên quan đến việc chiếm đoạt tài sản.

Ban quản trị chuyên nghiệp

Như vậy, để đảm bảo hoạt động của ban quản trị đúng pháp luật, chúng ta cần đến một cơ chế đào tạo kiến thức cho những người có nguyện vọng tham gia ban quản trị và cần xem đây là một nghề đòi hỏi kiến thức và một số kỹ năng nhất định.

Đồng thời, thành viên ban quản trị cần hiểu rõ nguyên tắc cơ bản về giữ an ninh trật tự, không hô hào, kích động cư dân tụ tập đấu tranh và cần phải tìm kiếm các biện pháp giải quyết tranh chấp mà pháp luật cho phép.

Ban quản trị nên được đào tạo hoặc trường hợp có đại diện của ủy ban nhân dân phường tham gia sẽ góp phần định hướng tốt cho hoạt động của ban quản trị với đúng nghĩa là phục vụ tốt cuộc sống của người dân trong chung cư.

Như vậy, nếu những thành viên trong ban quản trị được đào tạo họ sẽ cần có chứng chỉ riêng cho lĩnh vực này. Có thể xem đây cũng là một nghề nếu việc tham gia ban quản trị sẽ đòi hỏi đến tính chuyên nghiệp.

Với xu hướng các đô thị ngày càng có nhiều người dân sống ở chung cư như hiện nay, một đạo luật về chung cư nếu được ra đời sẽ là cách thức tốt nhất nhằm quy định các yếu tố cơ bản của thành viên ban quản trị và đồng thời quy định các ứng xử của người dân sống trong chung cư. Cần nhận thức rằng, sống trong chung cư sẽ đòi hỏi sự hiểu biết và một số quy tắc tối thiểu đối với mỗi người dân.

Những quy tắc ứng xử của người dân cũng như ban quản trị sẽ góp phần làm cho cuộc sống chung cư trở nên lành mạnh và ổn định hơn. Đặc biệt, khi ban quản trị có thêm thành phần tham dự của UBND phường thì các vấn đề mâu thuẫn phát sinh giữa người dân với ban quản trị hoặc với chủ đầu tư sẽ cơ bản được chính quyền địa phương tham gia với cách thức là trọng tài hòa giải các tranh chấp này một cách tích cực.

Tuy nhiên, thành phần ba bên của ban quản trị nhà chung cư như dự thảo là một quy định khá mới. Những quy định chi tiết về việc kiểm soát quyền lực các bên, khi có xung đột lợi ích thì được giải quyết ra sao là những điều cần được nghiên cứu làm rõ trong thông tư để cuộc sống của người dân trong chung cư được ổn định.

Theo: LS Bùi Quang Hưng 
Diễn đàn doanh nghiệp 
Ai “cầm cái” ban quản trị nhà chung cư? - 2
 
MỚI NHẤT
Khách mua căn hộ Le Grand Jardin được vay tới 35 năm
Khách mua căn hộ Le Grand Jardin được vay tới 35 năm

(Dân trí) - Với chính sách cho vay kéo dài gần gấp đôi các dự án khác, trong khi bàn giao chỉ sau 6-8 tháng nữa, căn hộ 3 phòng ngủ với mức tích luỹ chỉ 735 triệu đồng tại dự án Le Grand Jardin, Sài Đồng, Long Biên đang thu hút lượng khách lớn.

Thứ ba, 12/11/2019 - 08:00

Giàu siêu tốc nhờ địa ốc: Đâu phải ai mua cũng lãi, chớ dại xuống tiền lúc sốt?
Giàu siêu tốc nhờ địa ốc: Đâu phải ai mua cũng lãi, chớ dại xuống tiền lúc sốt?

(Dân trí) - Chuyên gia Đinh Thế Hiển cho rằng: Với nhà đầu tư an toàn, lâu dài thì không nên mua lúc giá đang sốt, mà chọn mua lúc tình hình đã yên ắng, giá đã rớt hoặc đi ngang trong 1, 2 năm.

Thứ ba, 12/11/2019 - 06:00

Vụ Gia Trang Quán – Tràm Chim Resort: Vận động tháo dỡ nhưng không xác định được sai phạm?!
Vụ Gia Trang Quán – Tràm Chim Resort: Vận động tháo dỡ nhưng không xác định được sai phạm?!

(Dân trí) - Dù TAND TPHCM đã ra quyết định khẩn cấp tạm thời đối với vụ việc xảy ra tại Gia Trang Quán – Tràm Chim Resort (7/23E ấp 3, xã Tân Quý Tây, huyện Bình Chánh), thế nhưng, UBND xã vẫn cử đoàn đi vận động yêu cầu người dân tháo dỡ.

Thứ ba, 12/11/2019 - 06:00

Đại gia bất động sản đứng “top” đầu nợ thuế khủng
Đại gia bất động sản đứng “top” đầu nợ thuế khủng

(Dân trí) - Trong danh sách công khai lần đầu hàng trăm đơn vị nợ thuế, phí, tiền thuê đất, tiền phạt và tiền chậm nộp tính đến cuối tháng 9/2019, đứng ngay vị trí đầu tiên là một doanh nghiệp bất động sản.

Thứ ba, 12/11/2019 - 06:00

TPHCM: Lên kế hoạch cưỡng chế một dự án "dính" sai phạm
TPHCM: Lên kế hoạch cưỡng chế một dự án "dính" sai phạm

(Dân trí) - Trước những vi phạm trong xây dựng của Công ty TNHH MTV Đầu tư phát triển Gia Cư (Công ty Gia Cư), UBND quận 12 đã ban hành kế hoạch tiến hành cưỡng chế và khắc phục hậu quả tại dự án khu nhà ở Gò Sao (tên thương mại là Picity High Park, phường Thạnh Xuân, quận 12).

Thứ ba, 12/11/2019 - 06:00

Giá đất 2019-2024: Kiến nghị giữ nguyên giá tối thiểu, tăng 1/3 mức giá tối đa
Giá đất 2019-2024: Kiến nghị giữ nguyên giá tối thiểu, tăng 1/3 mức giá tối đa

(Dân trí) - Theo Hiệp hội bất động sản TPHCM, giá đất hợp lý là khung giá đất ở tối đa 280 triệu đồng/m2; giá đất thương mại, dịch vụ tối đa 223,9 triệu đồng/m2; giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tối đa 167,9 triệu đồng/m2.

Thứ hai, 11/11/2019 - 08:59

Cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết khởi công quý 1/2020, BĐS biển Bình Thuận rục rịch đón sóng
Cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết khởi công quý 1/2020, BĐS biển Bình Thuận rục rịch đón sóng

(Dân trí) - Đồng Nai, Bình Thuận đang ráo riết chuẩn bị bàn giao mặt bằng, đảm bảo thời gian khởi công cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết sớm nhất dự kiến vào quý 1/2020. Đây là một trong những công trình trọng điểm của cả nước trong năm sau.

Thứ hai, 11/11/2019 - 07:00

Dự án đất vàng cửa ngõ phía tây TP.HCM hồi sinh
Dự án đất vàng cửa ngõ phía tây TP.HCM hồi sinh

(Dân trí) - Victoria Garden - dự án sở hữu vị trí vàng tại ngã 3 đường Trần Đại Nghĩa và Khuất Văn Bức, xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh chính thức được “khoác áo mới” với sự tham gia của Chủ đầu tư Gia Việt Khánh Hưng cùng đơn vị quản lý vận hành Japan, hứa hẹn sẽ mang đến một nguồn cung chất lượng cho thị trường căn hộ TP.HCM trong quý cuối năm 2019.

Thứ hai, 11/11/2019 - 10:00

Phát hiện hàng trăm doanh nghiệp "núp bóng" người Việt mua bất động sản
Phát hiện hàng trăm doanh nghiệp "núp bóng" người Việt mua bất động sản

(Dân trí) - Phó Thủ tướng cho biết, cơ quan chức năng đã phát hiện hàng trăm doanh nghiệp do người Việt đứng tên hộ người nước ngoài đầu tư, kinh doanh các lĩnh vực bất động sản, du lịch…

Thứ hai, 11/11/2019 - 09:39

Trẻ em ngủ gục sau lưng mẹ và ước mơ về những khoảng trời riêng đúng nghĩa tại TPHCM
Trẻ em ngủ gục sau lưng mẹ và ước mơ về những khoảng trời riêng đúng nghĩa tại TPHCM

(Dân trí) - Thanh gật gù sau lưng mẹ, trên vai là chiếc cặp búp bê baby to gấp rưỡi lưng bé. Không biết từ bao giờ, tại các thành phố lớn, mỗi khi dừng đèn đỏ chúng ta vẫn luôn bắt gặp những hình ảnh như Thanh - những đứa trẻ ngủ gật trên lưng bố mẹ mỗi sáng đến trường.

Thứ hai, 11/11/2019 - 08:00

Khu đô thị An Viên Central Park mở rộng cơ hội đầu tư tại miền Nam
Khu đô thị An Viên Central Park mở rộng cơ hội đầu tư tại miền Nam

(Dân trí) - Trong giai đoạn cuối năm, miền Nam đang trở thành tâm điểm của thị trường bất động sản, đặc biệt là ở các thị trường vệ tinh, khu đô thị vùng ven. Những dự án tiềm năng đổ về đây đang kéo theo sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư.

Thứ hai, 11/11/2019 - 08:00

"Nóng" đề xuất tăng 30% giá đất Hà Nội: Mức giá hơn 200 triệu đồng/m2 gây tranh cãi
"Nóng" đề xuất tăng 30% giá đất Hà Nội: Mức giá hơn 200 triệu đồng/m2 gây tranh cãi

(Dân trí) - Hà Nội đề xuất tăng bình quân 30% giá các loại đất; “đại gia” chán lướt sóng địa ốc Hà Nội, rót tiền kiếm lời khủng từ vùng ven; chuyên gia lo ngại bất động sản tăng giá... là những thông tin bất động sản nổi bật tuần qua.

Thứ hai, 11/11/2019 - 06:34

ĐÁNG QUAN TÂM
"Bẫy lừa”trong thị trường nhà đất: Cẩn trọng kẻo tiền mất, tật mang!
"Bẫy lừa”trong thị trường nhà đất: Cẩn trọng kẻo tiền mất, tật mang!

Đang nở rộ tình trạng lừa đảo trong việc mua, bán đất của người dân ở một số quận, huyện của TPHCM và một số tỉnh phía Nam.

Thứ hai, 11/11/2019 - 06:04

Không phải bong bóng, bất động sản đối mặt với khủng hoảng khác "đáng sợ" không kém
Không phải bong bóng, bất động sản đối mặt với khủng hoảng khác "đáng sợ" không kém

(Dân trí) - Nhiều CEO và chuyên gia đều lên tiếng nhận định, thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn khủng hoảng, hầu hết chủ đầu tư đều đang có tâm trạng lo lắng, thận trọng.

Chủ nhật, 10/11/2019 - 08:20

Dư thừa khách sạn, dân đầu tư bắt đầu sợ Đà Nẵng
Dư thừa khách sạn, dân đầu tư bắt đầu sợ Đà Nẵng

Theo JLL, chỉ số giá bán phòng trung bình hàng ngày và doanh thu trên phòng thị trường khách sạn Đà Nẵng sụt giảm mạnh cho thấy dấu hiệu dư thừa nguồn cung.

Chủ nhật, 10/11/2019 - 06:16

Những kiểu nhà mái và mặt tiền khác biệt gây tò mò nhưng siêu ấn tượng
Những kiểu nhà mái và mặt tiền khác biệt gây tò mò nhưng siêu ấn tượng

Đây là những mẫu nhà phá cách, khác biệt với những mẫu thông thường xóa đi những đơn điệu trong thiết kế xây dựng.

Chủ nhật, 10/11/2019 - 06:10

Cả đoàn người kéo nhau lên huyện "khóc ròng" vì mua đất 17 năm không được nhận
Cả đoàn người kéo nhau lên huyện "khóc ròng" vì mua đất 17 năm không được nhận

(Dân trí) - UBND huyện Nhà Bè, TPHCM cho biết đã nhiều lần tiếp và làm việc với khách hàng cũng như chủ đầu tư để tìm hướng giải quyết cho người dân mua dự án trên địa bàn nhưng 17 năm vẫn chưa được giao.

Thứ bảy, 09/11/2019 - 01:00

"Ngược đời" đất gần 1 tỷ đồng/m2 nhưng báo giá cao nhất chỉ 200 triệu đồng (?!)
"Ngược đời" đất gần 1 tỷ đồng/m2 nhưng báo giá cao nhất chỉ 200 triệu đồng (?!)

(Dân trí) - Vấn đề nói trên được GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - đặt ra, ông cho rằng mức tăng 30% vẫn là thấp và vẫn còn khoảng cách rất xa so với giá thực tế trên thị trường hiện nay.

Thứ bảy, 09/11/2019 - 11:07

Tây Hà Nội được kỳ vọng trở thành động lực mới của Thủ đô
Tây Hà Nội được kỳ vọng trở thành động lực mới của Thủ đô

(Dân trí) - Thời gian gần đây, nhờ sự bứt phá nhanh chóng về hạ tầng, cửa ngõ phía Tây Hà Nội được kỳ vọng sẽ trở thành động lực phát triển mới của Thủ đô trong giai đoạn 10 năm tới.

Thứ bảy, 09/11/2019 - 11:00

MBBank tài trợ vốn 838 tỷ đồng mở rộng khu nghỉ dưỡng 5 sao Cam Ranh Riviera Beach Resort & Spa
MBBank tài trợ vốn 838 tỷ đồng mở rộng khu nghỉ dưỡng 5 sao Cam Ranh Riviera Beach Resort & Spa

(Dân trí) - Với số vốn đầu tư 838 tỷ đồng, Khu nghỉ dưỡng Cam Ranh Riviera Beach Resort & Spa phát triển giai đoạn 3 của dự án, mở rộng thêm 540 phòng khách sạn, 4 nhà hàng, trung tâm y tế và khu spa lớn.

Thứ bảy, 09/11/2019 - 08:00

Phó Thủ tướng yêu cầu xem xét việc di dời các hộ dân xóm “cà phê đường tàu”
Phó Thủ tướng yêu cầu xem xét việc di dời các hộ dân xóm “cà phê đường tàu”

(Dân trí) - Phó Thủ tướng Trương Hoà Bình yêu cầu nghiên cứu giải pháp lâu dài thực hiện di dời, tái định cư các hộ sinh sống, kinh doanh trong khu vực hành lang an toàn giao thông đường sắt.

Thứ bảy, 09/11/2019 - 06:58

Doanh nghiệp xây lắp "méo mặt" vì nguồn việc "khan hiếm"
Doanh nghiệp xây lắp "méo mặt" vì nguồn việc "khan hiếm"

Chín tháng đầu năm, tại TP.HCM chỉ có 12 dự mới được chấp thuận đầu tư, tại Hà Nội con số cũng không khả quan hơn, khiến cả các chủ đầu tư và nhóm doanh nghiệp liên quan trong ngành xây lắp… méo mặt.

Thứ bảy, 09/11/2019 - 06:40

Đề xuất tăng 30% giá đất ở Hà Nội từ năm tới: Ai hưởng lợi?
Đề xuất tăng 30% giá đất ở Hà Nội từ năm tới: Ai hưởng lợi?

(Dân trí) - Nhận định về khung giá đất dự kiến của Hà Nội, nhiều chuyên gia cho rằng, những người có đất trong diện thu hồi sẽ có lợi hơn; ngân sách thu được thuế phí nhiều hơn. Tuy nhiên, cũng có những nhóm đối tượng sẽ chịu tác động bất lợi.

Thứ bảy, 09/11/2019 - 06:00

Dự báo bất động sản: "Thị trường có thể chững lại nhưng khó giảm sâu"
Dự báo bất động sản: "Thị trường có thể chững lại nhưng khó giảm sâu"

(Dân trí) - Chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản là một cấu phần không nhỏ thu hút sự quan tâm của tất cả mọi người, các cơ quan nhà nước chắc chắn sẽ có sự giám sát và điều chỉnh để tránh những diễn biến bất ổn hoặc suy giảm đáng kể.

Thứ bảy, 09/11/2019 - 06:00