Pháp luật về quản lý đất đai: Còn quá nhiều bất cập

"Khung giá đất, bảng giá đất đã ban hành thực hiện được tròn 4 năm, giá đất tại khung giá và bảng giá là quá thấp so với giá thị trường, song đến nay vẫn chưa có sự điều chỉnh theo quy định", Đây là ý kiến của PGS. TS. Nguyễn Văn Xa, nguyên Cục trưởng Cục quản lý công sản - Bộ Tài chính trong bài viết sau:
>>Quản lý đất đai: "Khâu yếu nhất vẫn là công tác thực thi"
>>Đã có chế tài mạnh siết chặt quản lý đất đai, nhà công vụ

Pháp luật về quản lý đất đai: Còn quá nhiều bất cập - 1

Khung giá đất do Chính phủ quy định và bảng giá đất do các địa phương ban hành thấp hơn nhiều so với giá đất phổ biến trên thị trường

Bảng giá đất bộc lộ nhiều vấn đề

Như đã nói, khung giá đất do Chính phủ quy định và bảng giá đất do các địa phương ban hành thấp hơn nhiều so với giá đất phổ biến trên thị trường. Cụ thể, qua nghiên cứu bảng giá đất ở một số địa phương đã bộc lộ thêm một số vấn đề sau:

Vấn đề đầu tiên, giá đất phi nông nghiệp được chia nhỏ cho các loại đất: Đất ở, đất thương mại, dịch vụ; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ, chạy theo thực tế sử dụng đất, coi đất như một tài sản được quản lý bằng phép cộng, trừ; chưa coi đất và quản lý đất bằng biện pháp kinh tế đã bị lợi dụng chuyển mục đích sử dụng từ các loại đất khác sang đất ở, tránh đấu giá. Thực tế một căn nhà có thể vừa để ở, vừa làm nơi bán hàng, lớn hơn là một tòa nhà hỗn hợp; do đó chia nhỏ thành nhiều loại đất theo mục đích sử dụng cụ thể để quản lý là phi kinh tế.

Vấn đề thứ hai, thực tế thị trường đất đai tại đô thị và khu dân cư nông thôn không hình thành giá các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Vì thế, việc xác định giá đất phi nông nghiệp theo các mục đích sử dụng như quy định khung giá các loại đất, không phù hợp với việc hình thành giá đất trên thị trường.

Do đó, nhiều địa phương khi xây dựng các bảng giá đất phi nông nghiệp: đất thương mại, dịch vụ; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đều dựa vào bảng giá đất ở để "bấm độn". Tại các đô thị rất khó hoặc không thể phân biệt đâu là đất ở, đâu là các loại đất phi nông nghiệp; đất ở và các loại đất phi nông nghiệp đều là đất có công trình xây dựng đơn năng hoặc đa năng, có khu vực nhà ở xen kẽ các công trình khác; chủ sở hữu công trình sẵn sàng chuyển công năng sử dụng vì mục đích kinh tế hoặc để ở.

Những bất cập trong chính sách đất đai

Đáng nói, những bất cập trên lại một phần xuất phát từ chính hệ thống chính sách liên quan đến đất đai.

Một là, phân đất thành nhiều loại theo các mục đích sử dụng cụ thể; tạo tiền đề cho phức tạp trong quản lý; nhất là trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và định giá đất; chưa phù hợp với bản chất kinh tế của đất đai, thị trường đất đai; thực hiện quản lý đất đai theo phương pháp cơ học (cộng trừ) làm triệt tiêu đặc tính kinh tế của đất đai; nhất là việc chia đất phi nông nghiệp thành 10 loại đất chỉ dựa vào các mục địch sử dụng cụ thể; không thấy được tính tự nhiên, tính kinh tế đa năng của đất đai (cùng một thửa đất đô thị, đất khu dân cư nông thôn có thể sử dụng vào nhiều mục đích cụ thể).

Đặc biệt, khoản 3 Điều 3 Nghị định số 43/2014/NĐ – CP ngày 15/05/2014 chia thửa đất thành nhiều loại đất đối với trường hợp xác định được ranh giới sử dụng của từng mục đich; trường hợp không xác định được ranh giới thì mục đích sử dụng chính được xác định theo loại đất có mức giá cao nhất… Cách quản lý này như trên chúng tôi đã trình bày: bị lợi dụng chuyển mục đích sử dụng đất, tránh đấu giá, làm suy giảm hiệu quả kinh tế của đất đai.

Hai là, vấn đề sở hữu toàn dân chưa được thể chế chuẩn mực, chưa kế thừa những ưu điểm của Luật Đất đai 1993, 2003; đẫn đến bất bình đẳng trong việc bồi thường hỗ trợ và tái định cư, chính sách thu tiền sử dụng đất… Dẫn đến khiếu kiện kéo dài, giảm nguồn lực tài chính từ đất đai cho đầu tư phát triển.

Luật Đất đai 2003 quy định: “đối với dự án sản xuất kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất (QSDĐ), nhận góp vốn bằng QSDĐ của tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân mà không phải thực hiện thu hồi đất “, tạo từng bước thúc đẩy phát triển kinh tế thị trường, phù hợp với quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Thực tế, đã có nhiều dự án được thực hiện theo quy định này, tạo nguồn lực từ đất đai của người sử dụng đất để họ đầu tư phát triển. Luật Đất đai 2013 lại bỏ quy định này, mà quy định Nhà nước thực hiện thu hồi đất cho các dự án phát triển kinh tế.

Luật Đất đai 2003 và 2013 đều quy định hộ gia đình cá nhân sử dụng đất ổn định trước ngày 15/10/1993 mà có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận QSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất. Nhưng điểm a khoản 1 Điều 6 Nghị định số 45/2014/NĐ – CP ngày 15/5/2014 lại quy định: phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở; quy định này thực chất là điều tiết thu nhập của người sử dụng đất cho Nhà nước, làm giảm nguồn lực cho đầu tư phát triển. Tệ hơn, một số địa phương còn quy định phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính mới được cấp giấy chứng nhận QSDĐ… làm kéo dài thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Ngân sách Nhà nước mất nguồn thu đất đai.

Khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai không quy định hộ gia đình cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm được quyền cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh, liên kết, hợp tác đầu tư bằng giá trị QSDĐ. Trên thực tế, hộ gia đình cá nhân được Nhà nước cho thuê đất bằng việc thu hồi đất của người khác rồi cho họ thuê là rất hiếm. Phần lớn là các hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức phải chuyển sang thuê đất. Diện tích này do họ tự khai hoang hoặc nhận chuyển nhượng trước luật đất đai 1987... về bản chất kinh tế đất nông nghiệp vượt hạn mức khác với đất Nhà nước thu hồi của người khác rồi cho họ thuê. Nhưng luật đất đai quy dịnh quyền và nghĩa vụ của đất có hai nguồn gốc khác nhau – bản chất kinh tế khác nhau cùng có chung quyền và nghĩa vụ. Như vậy công sức, chi phí của họ đầu tư vào đất không được khai thác để đầu tư phát triển kinh tế cho gia đình và xã hội.

Hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở hoặc chính sách bồi thường theo giá đất của loại đất bị thu hồi đối với các dự án phát triển kinh tế là thiếu công bằng, chưa phù hợp với quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Thửa đất nông nghiệp được quy hoạch thành đất ở hoặc đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thì giá đất nông nghiệp đã tiếp cận với giá đất được quy hoạch; nếu họ chuyển nhượng thì nguồn tài chính thu được gần bằng với nguồn tài chính thu được của loại đất đã được quy hoạch.

Nguồn vốn này họ sử dụng đầu tư vào sản xuất kinh doanh phát triển kinh tế gia đình – một tế bào của nền kinh tế quốc dân. Việc quy hoạch sử dụng đất là trách nhiệm quản lý của Nhà nước; người dân được hưởng lợi từ sự quy hoạch đó, vì họ là chủ sử dụng đất. Ở các nước mà sở hữu đất đai thuộc nhiều thành phần kinh tế, việc Nhà nước thực hiện quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất làm tăng giá đất, Nhà nước chỉ điều chỉnh giá đất tính thuế; khi họ bán đất thì đánh thuế chuyển nhượng đất hoặc thuế giá trị gia tăng đất.

Ba là, coi việc lập quy hoạch sử dụng đất cũng như quy hoạch các lĩnh vực khác, thời hạn quy hoạch ngắn (10 năm) và trong thời hạn quy hoạch còn được điều chỉnh: Quy hoạch theo chỉ đạo, làm dự án xong phát hiện không phù hợp thì điều chỉnh; cho mượn đất rồi thấy sai thì chuyển sang cho thuê; đang sử dụng đất thuê, một hai năm sau chuyển mục đích sử dụng sang đất ở; về bản chất đã chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhưng chỉ phải định giá đất…

Điều chỉnh quy hoạch là việc làm thường niên của nhiều địa phương dẫn đến điều chỉnh quy hoạch để trục lợi, vi phạm pháp luật… Có quyết định thu hồi đất của dân hàng chục năm mà vẫn chưa triển khai thực hiện, làm đảo lộn cuộc sống của nhiều trăm, cá biệt nhiều ngàn hộ dân; giảm nguồn lực của nhiều trăm, nhiều ngàn ha ruộng đất – tài sản quý giá của đất nước.

Bốn là, thiếu các văn bản thể chế về đấu giá QSDĐ.

Theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì mọi trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đều phải thực hiện đấu giá đất, nhưng từ đó cho đến nay chưa có văn bản nào quy định cụ thể về đấu giá đất. Vì thế, rất nhiều địa phương tìm cách lách luật bằng cách cho thuê đất, lập dự án cho hoạt động thương mại dịch vụ, có thời hạn sử dụng đất là 50 năm, sau một hai năm cho phép sử dụng lâu dài, chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, để tránh phải đấu giá đất, cách làm này là khá phổ biến để định giá đất thấp, làm giảm nguồn thu của Ngân sách Nhà nước cho đầu tư phát triển.

Năm là, việc thanh tra, kiểm tra và tổ chức thực hiện còn nhiều yếu kém.

Theo: PGS. TS. Nguyễn Văn Xa,

Nguyên Cục trưởng Cục quản lý công sản - Bộ Tài chính/DDDN

MỚI NHẤT
Thách thức bất động sản 2019: Thiếu hụt trầm trọng nguồn cung quỹ đất
Thách thức bất động sản 2019: Thiếu hụt trầm trọng nguồn cung quỹ đất

(Dân trí) - Giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án… là nguyên nhân khiến không ít doanh nghiệp không ra được hàng mới. Tuy nhiên, thách thức lớn nhất của bất động sản 2019 chính là thiếu hụt trầm trọng nguồn cung quỹ đất.

Thứ bảy, 09/02/2019 - 10:13

Bất động sản Trung Quốc đang không kiếm được lãi
Bất động sản Trung Quốc đang không kiếm được lãi

(Dân trí) - Giám đốc một ngân hàng nhà nước Trung Quốc cảnh báo không nên mua bất động sản nước này ngay bây giờ bởi vì không có cơ hội để kiếm lời.

Thứ bảy, 09/02/2019 - 06:30

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Năm 2019, tôi tin rằng bong bóng bất động sản sẽ không "nổ" ra!
TS. Nguyễn Trí Hiếu: Năm 2019, tôi tin rằng bong bóng bất động sản sẽ không "nổ" ra!

TS. Nguyễn Trí Hiếu tin tưởng rằng, năm 2019, bong bóng bất động sản sẽ không 'nổ' ra nếu các ngân hàng, kể cả NHNN, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng... có những biện pháp, chế tài, kế hoạch kiểm soát tăng trưởng BĐS phù hợp.

Thứ bảy, 09/02/2019 - 06:20

Thị trường bất động sản có bước biến đổi ra sao kể từ giai đoạn đóng băng năm 2009?
Thị trường bất động sản có bước biến đổi ra sao kể từ giai đoạn đóng băng năm 2009?

(Dân trí) - Nhân dịp đầu năm mới Kỷ Hợi, ông Nguyễn Hồng Sơn, Giám đốc bộ phận định giá & tư vấn tài chính Savills Hà Nội đã có những chia sẻ về những dấu ấn của thị trường bất động sản trong quá trình phát triển 10 năm qua.

Thứ bảy, 09/02/2019 - 06:00

Bỏ biệt thự triệu USD Hà Nội: Đại gia về rừng ở ẩn, thanh lọc cơ thể
Bỏ biệt thự triệu USD Hà Nội: Đại gia về rừng ở ẩn, thanh lọc cơ thể

Đi xuyên qua ngôi làng nhỏ, men theo sườn đồi, mọi người đều ngỡ ngàng bởi một khu nhà của đại gia ở giữa rừng, có tầm nhìn toàn cảnh xuống thung lũng rộng lớn.

Thứ sáu, 08/02/2019 - 12:08

Condotel, biệt thự biển tìm ánh sáng cuối đường hầm
Condotel, biệt thự biển tìm ánh sáng cuối đường hầm

Các chuyên gia cho biết, năm 2018 là một năm thiếu tích cực của condotel. Năm 2019 hy vọng thị trường có thể được cải thiện hơn vì đây là lúc các chủ đầu tư thể hiện năng lực và pháp lý có thể được quy định rõ ràng hơn

Thứ sáu, 08/02/2019 - 07:18

Cuộc "lột xác" ở dự án tưởng chừng bị "xoá sổ" vì chủ đầu tư ngập nợ
Cuộc "lột xác" ở dự án tưởng chừng bị "xoá sổ" vì chủ đầu tư ngập nợ

(Dân trí) - Hoa khoe sắc, đèn lung linh, gió xuân hoà hơi nước từ dòng sông thổi vào làm cho cảm giác ngày Tết càng thêm dễ chịu. Ít ai ngờ rằng, khu phức hợp giải trí này từng "bất động" trong thời gian dài vì chủ đầu tư ngập trong nợ nần.

Thứ sáu, 08/02/2019 - 07:10

Bất động sản: Ngành “hốt bạc” trong năm 2018
Bất động sản: Ngành “hốt bạc” trong năm 2018

(Dân trí) - Con số thống kê từ báo cáo tài chính của các doanh nghiệp niêm yết trong năm 2018 cho thấy, bất động sản đang là ngành dẫn đầu tăng trưởng lợi nhuận với mức tăng tới 78%. Chỉ tính riêng quý IV/2018, tổng lợi nhuận của ngành này đã lên tới 11.915 tỷ đồng, tăng trưởng 103,7% so với cùng kỳ 2017.

Thứ sáu, 08/02/2019 - 06:00

Đầu tư nhà, đất 2019: “Thả tiền” vào đâu để thắng lớn?
Đầu tư nhà, đất 2019: “Thả tiền” vào đâu để thắng lớn?

Đất nền vẫn là phân khúc các chuyên gia nhà đất lựa chọn để khuyên nhà đầu tư bỏ tiền vào. Ngoài ra, bất động sản nghỉ dưỡng với điểm đến Phú Quốc vẫn là điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư.

Thứ năm, 07/02/2019 - 06:00

Dừng dự án cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết: Bitexco "đòi" bồi thường chi phí cơ hội cả trăm tỷ đồng?
Dừng dự án cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết: Bitexco "đòi" bồi thường chi phí cơ hội cả trăm tỷ đồng?

(Dân trí) - Dù Bitexco mất 11 năm đeo đuổi nhưng hồi tháng 3/2018, Thủ tướng đã quyết định dừng Quyết định thực hiện dự án cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết thí điểm theo hình thức PPP. Phía Bitexco tính toán, tổng chi phí cơ hội mà nhà đầu tư này bị mất do theo đuổi dự án có thể lên tới cả trăm tỷ đồng.

Thứ năm, 07/02/2019 - 06:00

"Bắt mạch" bất động sản 2019: Doanh nghiệp nội vẫn thống lĩnh thị trường
"Bắt mạch" bất động sản 2019: Doanh nghiệp nội vẫn thống lĩnh thị trường

(Dân trí) - Doanh nghiệp nước ngoài khi vào đầu tư tại Việt Nam có các lợi thế nhất định, tuy nhiên, đến thời điểm này các doanh nghiệp trong nước vẫn thống lĩnh thị trường bất động sản nhờ am hiểu thị trường, văn hóa, tập quán tiêu dùng cũng như quá trình làm thủ tục đầu tư dự án.

Thứ tư, 06/02/2019 - 02:02

10 năm, 1 lần "khủng hoảng": Bất động sản có rơi vào "lời nguyền chu kỳ" trong năm 2019?
10 năm, 1 lần "khủng hoảng": Bất động sản có rơi vào "lời nguyền chu kỳ" trong năm 2019?

(Dân trí) - Năm 2019 là đúng chu kỳ 10 năm đã diễn ra suốt 5 thập kỷ qua. Vậy "lời nguyền chu kỳ" liệu có tái diễn và tác động như thế nào tới trường bất động sản Việt Nam ở nửa cuối những năm bản lề trong chu kỳ này?

Thứ tư, 06/02/2019 - 07:00

ĐÁNG QUAN TÂM
Thành phố Thanh Hóa sẽ tiếp tục được mở rộng phạm vi quy hoạch đô thị
Thành phố Thanh Hóa sẽ tiếp tục được mở rộng phạm vi quy hoạch đô thị

(Dân trí) - Thủ tướng vừa phê duyệt Nhiệm vụ quy hoạch chung Đô thị Thanh Hóa (thành phố Thanh Hóa mở rộng) và tỉnh Thanh Hóa đến năm 2040.

Thứ tư, 06/02/2019 - 06:00

Bất động sản 24h: Động thổ khởi công loạt "siêu dự án" nghìn tỉ
Bất động sản 24h: Động thổ khởi công loạt "siêu dự án" nghìn tỉ

Khởi công cao tốc Vân Đồn - Móng Cái; Tái khởi động siêu dự án Happyland tại Long An; Chấp thuận đầu tư dự án khu đô thị và vui chơi giải trí quy mô hơn 93 ha tại Cần Thơ... là những tin tức bất động sản đáng chú ý 24h qua.

Thứ ba, 05/02/2019 - 09:00

Hà Nội: Cảnh báo hiểm họa cháy nổ chung cư dịp Tết
Hà Nội: Cảnh báo hiểm họa cháy nổ chung cư dịp Tết

Vào thời điểm cận Tết, nguy cơ cháy nổ ở các khu chung cư tăng cao khi hoạt động cúng lễ và hội họp của người dân được diễn ra thường xuyên. Tuy nhiên, người dân vẫn khá thờ ơ và chủ quan với hiểm họa này.

Thứ ba, 05/02/2019 - 06:15

Bất động sản Việt Nam 2019: Chính sách mới sẽ giúp thị trường hồi phục dần
Bất động sản Việt Nam 2019: Chính sách mới sẽ giúp thị trường hồi phục dần

(Dân trí) - Năm 2019, thị trường bất động sản sẽ dao động đi ngang trong quý I và quý II cho đến khi có các chính sách mới từ cơ quản quản lý nhà nước sẽ giúp cho thị trường hồi phục dần vào quý III và quý IV.

Thứ ba, 05/02/2019 - 06:00

Năm Kỷ Hợi 2019: Tuổi nào xông nhà mang lại tài lộc cho gia chủ?
Năm Kỷ Hợi 2019: Tuổi nào xông nhà mang lại tài lộc cho gia chủ?

Chọn tuổi xông nhà ngày Tết là một nét văn hóa có từ lâu của các gia đình Việt trong ngày đầu năm mới. Tiến sĩ Vũ Thế Khanh - Giảng viên Trường Đại học Kiến Trúc sẽ có những tư vấn giúp gia chủ hiểu rõ hơn về quan niệm này.

Thứ ba, 05/02/2019 - 12:30

Kinh tế đất đai: Những bất cập trong giá đất và hệ lụy
Kinh tế đất đai: Những bất cập trong giá đất và hệ lụy

Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, do đó vai trò kinh tế - nguồn lực cho đầu tư phát triển của đất đai là rất lớn.

Thứ hai, 04/02/2019 - 06:30

Những “siêu dự án” nào sắp tái khởi động trong năm 2019?
Những “siêu dự án” nào sắp tái khởi động trong năm 2019?

(Dân trí) - Dự án Charmington Iris (TPHCM) và Dự án Happyland (Long An) sẽ là hai “siêu dự án” tái khởi động lại trong năm 2019 sau những “lùm xùm” và “tai tiếng”.

Thứ hai, 04/02/2019 - 06:00

Chuyên gia lý giải nguyên nhân giá nhà ở cao gấp chục lần thu nhập
Chuyên gia lý giải nguyên nhân giá nhà ở cao gấp chục lần thu nhập

(Dân trí) - GS Đặng Hùng Võ chỉ ra rằng, chính sách thuế thấp và quy định không cho phép thế chấp bất động sản tại một số tổ chức có pháp nhân nước ngoài là hai trong số lý do khiến giá nhà ở tại Việt Nam cao.

Chủ nhật, 03/02/2019 - 01:00

Dự án “ngàn tỷ” bị “thu hồi”: Xem xét cho tiếp tục triển khai
Dự án “ngàn tỷ” bị “thu hồi”: Xem xét cho tiếp tục triển khai

(Dân trí) - Dự án Charmington Iris (quận 4, TPHCM) có tổng mức đầu tư 1.200 tỷ đồng bị thu hồi quyết định chủ trương đầu tư. Tuy nhiên, trong cuộc họp mới đây, lãnh đạo TPHCM đề nghị xem xét, rà soát lại chủ trương đầu tư tại dự án này để cho phép dự án khởi động trở lại khi đảm bảo điều kiện.

Chủ nhật, 03/02/2019 - 08:00

Khan hàng giao dịch nhiều sàn bất động sản nghỉ Tết sớm
Khan hàng giao dịch nhiều sàn bất động sản nghỉ Tết sớm

Giao dịch đất nền những tháng cuối năm giảm nhiệt thấy rõ, bên cạnh nguồn cung hạn chế, giá bán tăng cao cũng là nguyên nhân khiến nhiều khách hàng chùn tay với phân khúc này.

Chủ nhật, 03/02/2019 - 07:17

Giật mình nơi "nhịn ăn mặc" 21 năm mới có thể mua nhà
Giật mình nơi "nhịn ăn mặc" 21 năm mới có thể mua nhà

Mặc dù thị trường bất động sản ở Hong Kong (Trung Quốc) đã có dấu hiệu "hạ nhiệt" nhưng việc thành phố này mất danh hiệu thị trường có giá nhà ở đắt đỏ nhất thế giới là mong manh.

Chủ nhật, 03/02/2019 - 07:09

Chí Linh được nâng cấp lên thành phố
Chí Linh được nâng cấp lên thành phố

(Dân trí) - Ủy ban Thường vụ Quốc hội vừa ra Nghị quyết thành lập thành phố Chí Linh thuộc tỉnh Hải Dương và nhập 2 đơn vị hành chính cấp xã, thành lập 6 phường thuộc Chí Linh.

Chủ nhật, 03/02/2019 - 07:00