Thị trường bất động sản có bước biến đổi ra sao kể từ giai đoạn đóng băng năm 2009?

Dân trí Nhân dịp đầu năm mới Kỷ Hợi, ông Nguyễn Hồng Sơn, Giám đốc bộ phận định giá & tư vấn tài chính Savills Hà Nội đã có những chia sẻ về những dấu ấn của thị trường bất động sản trong quá trình phát triển 10 năm qua.

batdongsan2015_ythb.jpg

Thị trường bất động sản đã có những bước tiến đáng kể sau 10 năm, kể từ cơn khủng hoảng diễn ra những năm 2008-2009.

Thưa ông, trong 10 năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã có những biến đổi như thế nào? Dấu mốc nào theo ông là đáng ghi nhớ nhất?

Trong vòng 10 năm qua phải nói là thị trường bất động sản Việt Nam biến động tương đối là lớn, có nhiều dấu ấn rất đáng để ghi nhớ và ghi nhận.

Chúng ta có thể nói từ những năm 2008 đến đầu 2009 thì thời gian đó có những khủng hoảng tài chính trong khu vực và cùng ảnh hưởng đến Việt Nam và đương nhiên thị trường bất động sản cũng bị ảnh hưởng. Nhưng sau đó thì cũng có những sự phục hồi rất đáng kể, đặc biệt từ cuối năm 2009 đến đầu năm 2011 là cũng có những thời điểm thị trường rất thăng hoa.

Khi nói về thị trường bất động sản chúng ta có thể thấy sự liên hệ với chính sách tín dụng của nhà nước rất mật thiết. Những năm 2010, do tăng trưởng tín dụng rất đặc biệt dẫn đến thị trường có sự thăng hoa nhất định. Tuy nhiên là bắt đầu giữa năm 2011 đã có sự thắt chặt tín dụng dẫn đến thị trường giai đoạn suy thoái và kéo dài đến khoảng năm 2014 mới bắt đầu có dấu hiệu của sự hồi phục.

Cuối 2014 cho đến nay, cùng có sự ổn định của kinh tế vĩ mô, thị trường đã hồi phục và tăng trưởng ổn định trở lại.

Đến ngày hôm này, tôi cho rằng là nhìn lại 10 năm, ngoài những giai đoạn biến động, thị trường có những tăng trưởng và phát triển phải nói là có sự trưởng thành hơn trước rất nhiều.

Qua 10 năm có thể thấy khung pháp lý dành cho xây dựng và bất động sản đã hoàn thiện hơn rất nhiều. Điều này có tác động gì đến thị trường, thưa ông?

Những năm 2008, 2009, khung pháp lý chưa được luật hóa, vẫn dựa vào văn bản dưới luật nên chưa có quy định rõ ràng, đặc biệt đối với chuyển nhượng dự án cũng như kinh doanh đất nền rồi một số sản phẩm bất động sản khác. Tại thời điểm này, khá nhiều giao dịch trên thị trường diễn ra khi chưa đủ điều kiện hoặc khi mà có tranh chấp xảy ra rất khó xác định được vai trò, trách nhiệm pháp lý và dẫn đến một giai đoạn phần lớn nhà đầu tư mất niềm tin vào thị trường

Tuy nhiên, trong những năm gần đây, chúng ta đã thấy khung pháp lý được hoàn thiện với một số văn bản rất đáng kể cụ thể, đó là Luật kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở. Trong giai đoạn này những giao dịch trên thị trường được lành mạnh hóa và đưa ra những yêu cầu khắt khe hơn đối với nhà đầu tư và nhà phát triển bất động sản cũng như kể cả người mua bán trên thị trường. Điều này dẫn đến thị trường phát triển bền vững, ổn định hơn.

Tất nhiên là trong thời gian vừa rồi, khung pháp lý có sự ổn định nhưng chúng ta vẫn phải đối diện và giải quyết một số hậu quả của giai đoạn trước đấy.

Trong 10 năm qua đã có những phân khúc bất động sản nào đã có sự thay đổi đáng kể nhất?

Ngoài câu chuyện về khối lượng giao dịch trên thị trường, hiện chúng ta đã có hàng trăm nghìn căn hộ trên thị trường, hàng chục nghìn những nhà biệt thự, liền kề hoặc những mảnh đất để đưa ra thị trường để bán cùng với hàng trăm nghìn mét vuông sàn văn phòng, thương mại được đưa ra thị trường.

Ngoài số lượng thì giá trị của các bất động sản cũng tăng trưởng rõ rệt, từ phân khúc căn hộ chung cư, đất nền cho đến biệt thự.

Với biệt thự, 10 năm trước đây, giá dao động khoảng 10-30-40 triệu đồng/m2, có những chỗ 50-100 triệu đồng/m2, đặc biệt có chỗ đến 100 triệu đồng/m2 thì đến ngày hôm nay thì phân khúc này đa số đã đi lên được khoảng 100 triệu đồng/m2 và một số chỗ đặc biệt khoảng 200-300 triệu đồng/m2.

Tôi cho rằng đấy là biến động về giá rất đáng kể. Tương tự như vậy đối với các căn nhà chung cư, 10 năm trước đây có giá khoảng 10-15 triệu đồng/m2, đặc biệt 20-30 triệu đồng/m2 nhưng bây giờ chung cư có khoảng 50-70 triệu đồng/m2 đến 100 triệu đồng/m2 cũng khá là phổ biến.

Trong 4 thập kỷ gần đây, chúng ta thấy, cứ 10 năm thì sẽ có một cuộc khủng hoảng kinh tế. Vậy 10 năm sau năm 2008, năm 2019 liệu khủng hoảng có lặp lại không, nhất là đối với thị trường bất động sản?

Đối với cá nhân tôi thì tôi không tin vào chu kỳ 10 năm, tôi cho rằng nếu trước đây chúng ta nói 10 năm thì cũng có thể đó là sự ngẫu nhiên. Còn trong ngày hôm nay thì tôi cho đó rằng sự điều tiết thị trường nó đã được thực hiện một cách khá là chủ động. Theo đó, tôi không cho rằng có một điều gì đấy là quy luật ở đây. Hoàn toàn việc phát triển, tăng trưởng và suy thoái của thị trường nó là theo quy luật có sự điều tiết và quản lý của nhà nước.

Vậy ông dự báo như thế nào về thị trường 2019?

Trong năm 2019, tăng trưởng kinh tế xã hội vẫn ảnh hưởng đáng kể đến thị trường bất động sản và tôi cho rằng tăng trưởng kinh tế xã hội vẫn được duy trì ở mức độ ổn định cao.

Thứ hai là nói về thị trường tài chính, tín dụng trong năm 2019 vẫn được kiểm soát ở mức tương đối, có nghĩa là có kiểm soát ở trong mức hỗ trợ thị trường, chứ không phải ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường. Ngoài ra đầu tư nước ngoài vào Việt Nam - FDI cũng đang duy trì ở mức cao và đang có những dự án có tiến độ giải ngân một cách thực tế.

Theo đó tôi cho rằng phân khúc bất động sản du lịch, phân khúc khách sạn, nhà ở và cả văn phòng vẫn có tiềm năng để tăng trưởng, phát triển.

Thưa ông, dự báo về năm 2019, nhiều chuyên gia có nhắc đến yếu tố tác động do dòng vốn tín dụng vào bất động sản bị siết lại. So với 10 năm trước, chính sách điều tiết tín dụng có điểm gì khác?

Cá nhân tôi cho rằng, việc kiểm soát tín dụng luôn luôn quan trọng trong việc điều tiết thị trường tài chính cũng như thị trường bất động sản.

So với những năm trước thì việc kiểm soát tín dụng ngày nay đã được cụ thể hơn và chi tiết hơn trong đó có sự phân hóa nhiều hơn giữa các dự án.

Ví dụ như nhiều năm trước đây khi phê duyệt các khoản tín dụng cho các dự án, nhiều dự án có thể bị đánh đồng và theo đó thì dự án không hiệu quả khi được cấp vốn triển khai, sẽ gây ra những hệ quả, những khoản nợ xấu cũng như hệ lụy đến thị trường.

Tuy nhiên, đến ngày hôm nay, sau giai đoạn phát triển trưởng thành, tôi cho rằng việc cấp tín dụng kĩ lưỡng hơn, những dự án không hiệu quả hoặc kém hiệu quả sẽ không được phát triển trong khi những dự án hiệu quả sẽ được hỗ trợ tín dụng. Theo đó, tôi cho rằng đây là một việc quan trọng ảnh hưởng đến sự phát triển và ổn định của thị trường.

Phương Dung

bannerchan-bai.gif

 

Tag :
MỚI NHẤT
Kiểu nhà đất thổ cư không nên mua kẻo hối hận
Kiểu nhà đất thổ cư không nên mua kẻo hối hận

Theo quan niệm phong thuỷ có một số điều kiêng kỵ khi mua đất sẽ giúp bạn tránh được những “tai bay vạ gió”. Một số chia sẻ bạn có thể tham khảo:

Thứ hai, 11/02/2019 - 03:45

Trúng đậm chưa từng có, dân "làng tử thần" tranh mua đất tiền tỷ
Trúng đậm chưa từng có, dân "làng tử thần" tranh mua đất tiền tỷ

Rắn thương phẩm được giá, giá trứng cũng cao ngất ngưởng, người dân “làng tử thần” Vĩnh Sơn trúng đậm tiền tỷ. Nhà nhà người người ôm tiền tranh nhau đi mua đất mở rộng mô hình sản xuất, tạo nên cơn sốt đất chưa từng có ở xã.

Thứ hai, 11/02/2019 - 10:29

Ngắm biệt thự "trong mơ" trị giá 4,5 triệu USD của tỷ phú Elon Musk
Ngắm biệt thự "trong mơ" trị giá 4,5 triệu USD của tỷ phú Elon Musk

(Dân trí) - Biệt thự "trong mơ" của Elon Musk sở hữu thiết kế khác lạ với hình chữ A, gồm cửa vào nhỏ gọn và phần sau của căn nhà chia thành hai hướng. Kiểu thiết kế này giúp nó tận dụng được mọi không gian trống một cách hợp lý.

Thứ hai, 11/02/2019 - 09:30

T&T Group và giá trị cống hiến xã hội
T&T Group và giá trị cống hiến xã hội

(Dân trí) - Nói đến T&T Group, người ta nghĩ đến bóng đá và bầu Hiển. Những đằng sau hào quang đó, còn là một thương hiệu cống hiến xã hội mà không phải ai cũng biết đến.

Thứ hai, 11/02/2019 - 09:00

Cận cảnh hòn đảo được rao bán gần 13 triệu USD ở Mỹ
Cận cảnh hòn đảo được rao bán gần 13 triệu USD ở Mỹ

Đảo Petra (hoặc đảo Petre) nằm cách trung tâm thành phố New York (Mỹ) 1 giờ xe đang được ra bán với mức giá 12,9 triệu USD.

Thứ hai, 11/02/2019 - 06:47

Chuyên gia nói gì về 3 tâm điểm của thị trường bất động sản trong năm 2019?
Chuyên gia nói gì về 3 tâm điểm của thị trường bất động sản trong năm 2019?

(Dân trí) - Chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam bao gồm 3 tiêu điểm là Hà Nội, TPHCM và Đà Nẵng sẽ ngày càng trở lên tiềm năng khi sở hữu nguồn cung đảm bảo hơn về chất lượng công trình, uy tín chủ đầu tư và pháp lý minh bạch hơn.

Thứ hai, 11/02/2019 - 06:17

Thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Văn Sinh: Thị trường BĐS 2019 không có nguy cơ "bong bóng"
Thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Văn Sinh: Thị trường BĐS 2019 không có nguy cơ "bong bóng"

"Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản đang phát triển tương đối ổn định nhưng xét ở từng phân khúc, từng địa bàn thì vẫn tiềm ẩn một số nguy cơ. Điều này đòi hỏi các cơ quan quản lý phải có những hành động và biện pháp ứng xử kịp thời để đảm bảo cho thị trường tiếp tục phát triển bền vững", ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, nhận định.

Thứ hai, 11/02/2019 - 06:00

Nhà cũ nát 'lột xác' ngoạn mục chỉ với 350 triệu đồng
Nhà cũ nát 'lột xác' ngoạn mục chỉ với 350 triệu đồng

Ngôi nhà cũ nát biến đổi bất ngờ sau khi được cải tạo chỉ với 350 triệu đồng.

Chủ nhật, 10/02/2019 - 08:30

Các dự án đổi đất lấy hạ tầng sẽ là trọng tâm kiểm toán năm 2019
Các dự án đổi đất lấy hạ tầng sẽ là trọng tâm kiểm toán năm 2019

Kiểm toán Nhà nước đã kiến nghị xử lý hàng nghìn tỷ đồng sau kiểm toán 35 dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng BT (xây dựng - chuyển giao) trong đó có dự án tỷ lệ xử lý tài chính lên đến 27% tổng giá trị dự án được kiểm toán. Vấn đề được chỉ ra là một số cá nhân, đơn vị và địa phương chấp hành không nghiêm các quy định hiện hành, cố tình “lách” luật để thu lợi bất chính.

Chủ nhật, 10/02/2019 - 06:40

Thách thức bất động sản 2019: Thiếu hụt trầm trọng nguồn cung quỹ đất
Thách thức bất động sản 2019: Thiếu hụt trầm trọng nguồn cung quỹ đất

(Dân trí) - Giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án… là nguyên nhân khiến không ít doanh nghiệp không ra được hàng mới. Tuy nhiên, thách thức lớn nhất của bất động sản 2019 chính là thiếu hụt trầm trọng nguồn cung quỹ đất.

Thứ bảy, 09/02/2019 - 10:13

Bất động sản Trung Quốc đang không kiếm được lãi
Bất động sản Trung Quốc đang không kiếm được lãi

(Dân trí) - Giám đốc một ngân hàng nhà nước Trung Quốc cảnh báo không nên mua bất động sản nước này ngay bây giờ bởi vì không có cơ hội để kiếm lời.

Thứ bảy, 09/02/2019 - 06:30

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Năm 2019, tôi tin rằng bong bóng bất động sản sẽ không "nổ" ra!
TS. Nguyễn Trí Hiếu: Năm 2019, tôi tin rằng bong bóng bất động sản sẽ không "nổ" ra!

TS. Nguyễn Trí Hiếu tin tưởng rằng, năm 2019, bong bóng bất động sản sẽ không 'nổ' ra nếu các ngân hàng, kể cả NHNN, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng... có những biện pháp, chế tài, kế hoạch kiểm soát tăng trưởng BĐS phù hợp.

Thứ bảy, 09/02/2019 - 06:20

ĐÁNG QUAN TÂM
Bỏ biệt thự triệu USD Hà Nội: Đại gia về rừng ở ẩn, thanh lọc cơ thể
Bỏ biệt thự triệu USD Hà Nội: Đại gia về rừng ở ẩn, thanh lọc cơ thể

Đi xuyên qua ngôi làng nhỏ, men theo sườn đồi, mọi người đều ngỡ ngàng bởi một khu nhà của đại gia ở giữa rừng, có tầm nhìn toàn cảnh xuống thung lũng rộng lớn.

Thứ sáu, 08/02/2019 - 12:08

Condotel, biệt thự biển tìm ánh sáng cuối đường hầm
Condotel, biệt thự biển tìm ánh sáng cuối đường hầm

Các chuyên gia cho biết, năm 2018 là một năm thiếu tích cực của condotel. Năm 2019 hy vọng thị trường có thể được cải thiện hơn vì đây là lúc các chủ đầu tư thể hiện năng lực và pháp lý có thể được quy định rõ ràng hơn

Thứ sáu, 08/02/2019 - 07:18

Cuộc "lột xác" ở dự án tưởng chừng bị "xoá sổ" vì chủ đầu tư ngập nợ
Cuộc "lột xác" ở dự án tưởng chừng bị "xoá sổ" vì chủ đầu tư ngập nợ

(Dân trí) - Hoa khoe sắc, đèn lung linh, gió xuân hoà hơi nước từ dòng sông thổi vào làm cho cảm giác ngày Tết càng thêm dễ chịu. Ít ai ngờ rằng, khu phức hợp giải trí này từng "bất động" trong thời gian dài vì chủ đầu tư ngập trong nợ nần.

Thứ sáu, 08/02/2019 - 07:10

Bất động sản: Ngành “hốt bạc” trong năm 2018
Bất động sản: Ngành “hốt bạc” trong năm 2018

(Dân trí) - Con số thống kê từ báo cáo tài chính của các doanh nghiệp niêm yết trong năm 2018 cho thấy, bất động sản đang là ngành dẫn đầu tăng trưởng lợi nhuận với mức tăng tới 78%. Chỉ tính riêng quý IV/2018, tổng lợi nhuận của ngành này đã lên tới 11.915 tỷ đồng, tăng trưởng 103,7% so với cùng kỳ 2017.

Thứ sáu, 08/02/2019 - 06:00

Đầu tư nhà, đất 2019: “Thả tiền” vào đâu để thắng lớn?
Đầu tư nhà, đất 2019: “Thả tiền” vào đâu để thắng lớn?

Đất nền vẫn là phân khúc các chuyên gia nhà đất lựa chọn để khuyên nhà đầu tư bỏ tiền vào. Ngoài ra, bất động sản nghỉ dưỡng với điểm đến Phú Quốc vẫn là điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư.

Thứ năm, 07/02/2019 - 06:00

Dừng dự án cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết: Bitexco "đòi" bồi thường chi phí cơ hội cả trăm tỷ đồng?
Dừng dự án cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết: Bitexco "đòi" bồi thường chi phí cơ hội cả trăm tỷ đồng?

(Dân trí) - Dù Bitexco mất 11 năm đeo đuổi nhưng hồi tháng 3/2018, Thủ tướng đã quyết định dừng Quyết định thực hiện dự án cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết thí điểm theo hình thức PPP. Phía Bitexco tính toán, tổng chi phí cơ hội mà nhà đầu tư này bị mất do theo đuổi dự án có thể lên tới cả trăm tỷ đồng.

Thứ năm, 07/02/2019 - 06:00

"Bắt mạch" bất động sản 2019: Doanh nghiệp nội vẫn thống lĩnh thị trường
"Bắt mạch" bất động sản 2019: Doanh nghiệp nội vẫn thống lĩnh thị trường

(Dân trí) - Doanh nghiệp nước ngoài khi vào đầu tư tại Việt Nam có các lợi thế nhất định, tuy nhiên, đến thời điểm này các doanh nghiệp trong nước vẫn thống lĩnh thị trường bất động sản nhờ am hiểu thị trường, văn hóa, tập quán tiêu dùng cũng như quá trình làm thủ tục đầu tư dự án.

Thứ tư, 06/02/2019 - 02:02

10 năm, 1 lần "khủng hoảng": Bất động sản có rơi vào "lời nguyền chu kỳ" trong năm 2019?
10 năm, 1 lần "khủng hoảng": Bất động sản có rơi vào "lời nguyền chu kỳ" trong năm 2019?

(Dân trí) - Năm 2019 là đúng chu kỳ 10 năm đã diễn ra suốt 5 thập kỷ qua. Vậy "lời nguyền chu kỳ" liệu có tái diễn và tác động như thế nào tới trường bất động sản Việt Nam ở nửa cuối những năm bản lề trong chu kỳ này?

Thứ tư, 06/02/2019 - 07:00

Pháp luật về quản lý đất đai: Còn quá nhiều bất cập
Pháp luật về quản lý đất đai: Còn quá nhiều bất cập

"Khung giá đất, bảng giá đất đã ban hành thực hiện được tròn 4 năm, giá đất tại khung giá và bảng giá là quá thấp so với giá thị trường, song đến nay vẫn chưa có sự điều chỉnh theo quy định", Đây là ý kiến của PGS. TS. Nguyễn Văn Xa, nguyên Cục trưởng Cục quản lý công sản - Bộ Tài chính trong bài viết sau:

Thứ tư, 06/02/2019 - 06:15

Thành phố Thanh Hóa sẽ tiếp tục được mở rộng phạm vi quy hoạch đô thị
Thành phố Thanh Hóa sẽ tiếp tục được mở rộng phạm vi quy hoạch đô thị

(Dân trí) - Thủ tướng vừa phê duyệt Nhiệm vụ quy hoạch chung Đô thị Thanh Hóa (thành phố Thanh Hóa mở rộng) và tỉnh Thanh Hóa đến năm 2040.

Thứ tư, 06/02/2019 - 06:00

Bất động sản 24h: Động thổ khởi công loạt "siêu dự án" nghìn tỉ
Bất động sản 24h: Động thổ khởi công loạt "siêu dự án" nghìn tỉ

Khởi công cao tốc Vân Đồn - Móng Cái; Tái khởi động siêu dự án Happyland tại Long An; Chấp thuận đầu tư dự án khu đô thị và vui chơi giải trí quy mô hơn 93 ha tại Cần Thơ... là những tin tức bất động sản đáng chú ý 24h qua.

Thứ ba, 05/02/2019 - 09:00

Hà Nội: Cảnh báo hiểm họa cháy nổ chung cư dịp Tết
Hà Nội: Cảnh báo hiểm họa cháy nổ chung cư dịp Tết

Vào thời điểm cận Tết, nguy cơ cháy nổ ở các khu chung cư tăng cao khi hoạt động cúng lễ và hội họp của người dân được diễn ra thường xuyên. Tuy nhiên, người dân vẫn khá thờ ơ và chủ quan với hiểm họa này.

Thứ ba, 05/02/2019 - 06:15