Thứ bảy, 26/09/2020 - 08:08

“Lối thoát mới” cho chung cư cũ

Thay đổi cơ chế liên quan đến tỷ lệ đền bù diện tích, tỷ lệ chủ sở hữu đồng ý cải tạo và chỉ tiêu quy hoạch để gỡ các "nút thắt" cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội thời gian qua.

UBND TP Hà Nội kiến nghị Thủ tướng Chính phủ cho phép được chủ động điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch về tầng cao, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, dân số tại 4 quận nội thành; cho phép quy định tỷ lệ khoảng 70% chủ sở hữu nhà chung cư không phải cấp D (nhà nguy hiểm) nhất trí là được thực hiện cải tạo, xây dựng lại; chỉ định đầu tư nếu các chủ sở hữu không lựa chọn được và giới hạn tối đa tỷ lệ đền bù diện tích 1,5 lần.

Một số chung cư có thể sửa

Trên thực tế, ở Hà Nội, trừ những khu chung cư ở trạng thái quá xập xệ thì mới lấy được 100% sự đồng tình của chủ sở hữu trong việc cải tạo, xây dựng lại chung cư. Còn đối với các chung cư vẫn còn ở được thì việc khuyến khích từ 70 - 100% người dân là rất khó.

Bởi lẽ người dân cũng có những đòi hỏi về tỷ lệ quá cao, bên cạnh đó là tình trạng lấn chiếm, nhiều trường hợp, diện tích trong sổ đỏ rất ít, thế nhưng các chủ sở hữu tiến hành lấn chiếm thêm các diện tích như ban công, chuồng cọp, đòi bồi thường cả diện tích lấn chiếm này. Điều này dẫn đến không tìm được tiếng nói chung giữa các nhà đầu tư và cư dân, ách tắc dự án cải tạo.

Tuy nhiên, hiện nay tình hình thị trường bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn, nguồn cung dư thừa rất nhiều, việc kêu gọi nhà đầu tư ở thời điểm này cũng rất khó. Do đó, cần một giải pháp linh hoạt hơn là sửa chữa thay vì xây mới.

Những chung cư đã hết niên hạn nhưng được đánh giá kết cấu vẫn sử dụng tốt thì nếu không tìm được nhà đầu tư, sẽ có giải pháp tăng cường kết cấu. Ví dụ một ngôi nhà có niên hạn 25 năm nhưng đánh giá kết cấu có thể hơn thì không việc gì phải đập phá nó đi khi mà tìm một nhà đầu tư đứng ra giải quyết.

Nhiều chung cư cũ bên ngoài rất xấu nhưng bên trong rất khang trang bởi người dân sắm sửa đầy đủ tiện ích. Các chung cư này chỉ cần sơn sửa lại đẹp thì hoàn toàn không ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị. Người dân có thể ngồi lại cùng nhau và thành phố hỗ trợ phần phần để dỡ bỏ các chuồng cọp, sơn sửa mặt ngoài để làm đẹp bộ mặt đô thị.

“Lối thoát mới” cho chung cư cũ - 1

Khu Tập thể Thành Công

Cơ chế đặc thù hấp dẫn doanh nghiệp

Có một thực tế đã được nêu ra rất nhiều lần nhưng đến nay vẫn chưa thể giải quyết được đó là làm thế nào để đảm bảo hài hòa lợi ích ba bên: nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Bộ Xây dựng vừa có đề xuất thí điểm một số cơ chế đặc thù cho cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội và TP.HCM.

Tình trạng không thể lấy được 100% chấp thuận của các chủ sở hữu còn đến từ việc các chủ hộ này đòi hệ số đền bù diện tích quá cao. Việc UBND TP Hà Nội kiến nghị tỷ lệ tối đa 1,5 lần chưa thực sự hợp lý.

Thực tế, đã có một vài tiền lệ trước đây vì dự án có vị trí đẹp, số tiền lãi lớn nên chủ đầu tư chấp nhận tỷ lệ bồi thường cao bằng hoặc hơn 2 lần, góp phần để người dân nhanh chóng chấp nhận di dời. Điều này mới dẫn đến sự so sánh giữa các chung cư này và chung cư kia, kéo dài thời gian đền bù, ách tắc dự án.

Tuy nhiên, trong các cơ chế đặc thù mà UBND TP Hà Nội kiến nghị, đề xuất về việc được chủ động điều chỉnh quy hoạch có thể rất khả thi. Bởi lẽ, các tiêu chuẩn phù hợp phải được tính toán, nghiên cứu, được các nhà khoa học xây dựng lên, đặc biệt phù hợp với mục tiêu chất lượng sống của thành phố.

Nguyên tắc của các nhà đầu tư là muốn có lãi thì phải xây càng cao càng tốt và phải bán được hàng, giới hạn tầng cao quá thấp, doanh nghiệp sẽ không mấy mặn mà.

Theo ThS. Hoàng Minh Sơn

Chuyên gia nghiên cứu về chính sách quản lý nhà nước

Diễn đàn Doanh nghiệp